กฎหมายเกี่ยวกับการก่อสร้าง

กฎหมายเกี่ยวกับการก่อสร้าง จะแบ่งแยกเป็นหมวดหมู่ไว้อย่างชัดเจน

ไม่ว่าจะเป็น การสร้างบ้าน การสร้างอาคาร โกดัง หรือการสร้างถนนหนทาง ฯลฯ โดยจะอ้างอิงจากพระราชบัญญัติ พระราชกำหนด หรือกฎหมายควบคุมอื่นๆ เฉพาะกาล ในที่นี้ผมจะรวบรวมกฎหมายแล้วอธิบายให้เข้าในในเบื้องต้น และเข้าใจง่ายที่สุด

ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร อาคารตามกฎหมายจะหมายถึง ตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน แพ คลังสินค้า สำนักงาน และสิ่งที่สร้างขึ้นอื่นๆ ซึ่งบุคลอาจเข้าอยู่หรือใช้สอยได้

การก่อสร้างบ้าน

1. หากคุณต้องการจะสร้างบ้าน สิ่งแรกที่ควรกระทำคือ การขออนุญาติเจ้าพนักงานท้องถิ่น และเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะต้องมีคำสั่งอนุญาติก่อน จึงจะปลูกสร้างบ้านได้ รายละเอียดการดำเนินการส่วนใหญ่บริษัทรับสร้างบ้านจะเป็นผู้ดำเนินการให้อยู่แล้ว
2. กรณีที่ต้องการปลูกสร้างบ้านแฝด กฎหมายกำหนดให้ต้องมีที่ว่างด้านหน้า และด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวรั้ว หรือแนวเขตที่ดินกับผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร และ 2 เมตร ตามลำดับ และมีที่ว่างด้านข้างกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร
3. สำหรับอาคารที่ปลูกสร้างใกล้ถนนสาธารณะ ที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคาร ห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร
4. รั้วหรือกำแพงที่สร้างบ้านติดกับสาธารณะ จะสร้างสูงได้ไม่เกิน 3 เมตร วัดจากระดับทางเท้า หรือถนนสาธารณะ
5. การปลูกสร้างอาคาร ที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง หรือระเบียงต้องมีระยะห่างจากแนวที่ดินดังนี้

        - อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องห่างจากเขตที่ดิน ไม่น้อยกว่า 2 เมตร
             - อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร

6. ในกรณีก่อสร้างชิดแนวเขตที่ดิน ต้องได้รับความยินยอม เป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้านนั้นด้วย

การสร้างบ้านถ้าปฏิบัติตามขั้นตอนนี้เบื้องต้นก็จะไม่ส่งผลกระทบด้านกฎหมายในภายหลังครับ

การก่อสร้างอาคาร กฎหมายควบคุม

ต่อมาเป็น

การสร้างอาคารนะครับ เบื้องต้นก็ต้องขออนุญาตก่อน เหมือนกับการสร้างบ้าน มีแบบมีแปลนแล้วดูข้อบัญญัติตามนี้

ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง การควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522

หมวด 7 แนวอาคารและระยะต่างๆ (เฉพาะอาคารที่พักอาศัย ห้องแถว ตึกแถวและอาคารพาณิชย์)

ข้อ 69 ห้ามมิให้บุคคลใดปลูกสร้างอาคารหรือส่วนของอาคารยื่นออกมาในหรือเหนือทางหรือที่ดินสาธารณะ

ข้อ 70 ตึกแถว ห้องแถว อาคารพาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม และอาคารสาธารณะที่ได้ร่นแนวห่างจากจากเขตทางสาธารณะไม่เกิน 2.00 เมตร ท้องกันสาดของพื้นชั้นแรกต้องสูงจากระดับทางเท้าที่กำหนด 3.25 เมตร ระเบียงด้านหน้าอาคารมีได้ตั้งแต่ระดับชั้นที่สามขึ้นไป และยื่นได้ไม่เกินส่วนยื่นสถาปัตยกรรม
ห้ามระบายน้ำจากกันสาดด้านหน้า อาคารและจากหลังคาลงในที่สาธารณะหรือในที่ดินที่ได้ร่นแนวอาคารจากเขตทาง สาธารณะโดยตรงแต่ให้มีรางระบายหรือท่อระบายรับน้ำจากกันสาดหรือหลังคาให้ เพียงพอลงไปถึงพื้นดินแล้วระบายลงสู่ท่อสาธารณะหรือบ่อพัก
อาคารตาม วรรคหนึ่งที่ได้ร่นแนวห่างจากเขตทางสาธารณะเกิน 2.00 เมตร หากมีกันสาด ระเบียง หรือส่วนยื่นสถาปัตยกรรมออกมาในระยะ 2.00 เมตร จากเขตทางสาธารณะจะต้องปฏิบัติตามสองวรรคแรกด้วย

ข้อ 71 ห้ามมิให้ปลูกสร้างอาคารสูงกว่าระดับพื้นดินเกินสองเท่าของระยะจากผนังด้านหน้าของอาคารจดแนวถนนฟากตรงข้าม

ข้อ 72 อาคารปลูกสร้างริมทางสาธารณะที่มีความกว้างไม่ถึง 6.00 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากศูนย์กลางทางสาธารณะอย่างน้อย 3.00 เมตร
ตึก แถว ห้องแถว อาคารพาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม และอาคารสาธารณะที่ปลูกสร้างริมทางสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 10.00 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากศูนย์กลางทางสาธารณะอย่างน้อย 6.00 เมตร
ตึก แถว ห้องแถว อาคารพาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม และอาคารสาธารณะที่ปลูกสร้างริมทางสาธารณะที่มีความกว้างน้อยตั้งแต่ 10.00 เมตรขึ้นไป ให้ร่นแนวอาคารห่างจากแนวถนนอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนน สำหรับริมทางสาธารณะที่กว้างกว่า 20.00 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากแนวถนนอย่างน้อย 2.00 เมตร

ข้อ 73 สำหรับอาคารหลังเดียวกันซึ่งมีถนนสองสายขนาบอยู่และถนนสองสายนั้นขนาดไม่ เท่ากัน เมื่อส่วนกว้างของอาคารนั้นไม่เกิน 15 เมตร อนุญาตให้ปลูกสร้างสูงได้สองเท่าของถนนที่กว้างกว่าได้ทั้งหลัง
สำหรับ อาคารหลังเดียวกันซึ่งอยู่ที่มุมถนนสองสายขนาดไม่เท่ากัน อนุญาตให้ปลูกสร้างสูงได้สองเท่าของถนนที่กว้างกว่า ลึกไปตามถนนที่แคบกว่าไม่เกิน 15.00 เมตร อาคารส่วนที่ลึกเกินนั้นให้ถือเกณฑ์ตามข้อ 71

ข้อ 74 อาคารที่ปลูกในที่ดินเอกชนให้ผนังด้านที่มีหน้าต่าง ประตู หรือช่องระบายอากาศอยู่ห่างเขตที่ดินได้สำหรับชั้นสองลงมาระยะไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร สำหรับชั้น 3 ขึ้นไประยะไม่น้อยกว่า 3.00 เมตร
สำหรับอาคารที่มีระเบียงด้านชิดที่ดินเอกชน ริมระเบียงต้องห่างจากเขตที่ดินตามวรรคหนึ่ง

ข้อ 75 อาคารที่ปลูกสร้างชิดที่ดินต่างผู้ครอบครอง อนุญาตให้เฉพาะฝาหรือผนังทึบไม่มีประตูหน้าต่างและช่องระบายอากาศอยู่ชิดเขต ได้พอดีแต่มิให้ส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารรุกล้ำเขตที่ดินข้างเคียง ตึกแถวที่มีดาดฟ้าสร้างชิดเขตให้สร้างผนังทึบด้านชิดเขตสูงไม่ต่ำกว่า 1.50 เมตร
ในกรณีที่ชายคาอยู่ชิดเขตที่ดินข้างเคียง ต้องมีการป้องกันน้ำไหลจากชายคาไม่ให้ไหลตกลงในที่ดินนั้นด้วย

ข้อ 76 อาคารประเภทต่างๆ จะต้องมีที่ว่างอันปราศจากหลังคาหรือสิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่าส่วนที่กำหนดไว้ดังต่อไปนี้
1) อาคารที่พักอาศัยแต่ละหลังให้มีที่ว่างอยู่ 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่
2) อาคาพาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม และอาคารสาธารณะ ซึ่งไม่ได้ใช้เป็นที่พักอาศัยให้มีที่ว่างอยู่ 10 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ แต่ถ้าใช้เป็นที่พักอาศัยด้วยมีที่ว่างอยู่ 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่
3) ห้องแถว ตึกแถว อาคารพาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม และอาคารสาธารณะสูงไม่เกินสามชั้น และไม่อยู่ริมทางสาธารณะต้องมีที่ว่างด้านหน้าอาคารไม่น้อยกว่า 6.00 เมตร ถ้าสูงเกินสามชั้นต้องมีที่ว่างด้านหน้าอาคารไม่น้อยกว่า 12.00เมตร
ในกรณีที่อาคารหันหน้าเข้าหากันให้มีที่ว่างร่วมกันได้
ในกรณีที่หันหน้าตามกันให้ที่ว่างด้านหน้าของอาคารแถวหลังเป็นทางเดินของอาคารแถวหน้าด้วย
4) ห้องแถว ตึกแถว อาคารพาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม และอาคารสาธารณะจะต้องมีที่ว่างโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคาร ได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร โดยให้แสดงเขตดังกล่าวให้ปรากฏด้วย ในกรณีที่อาคารหันหลังเข้าหากัน จะต้องเว้นทางเดินด้านหลังไม่น้อยกว่า 4.00 เมตร
5) ห้องแถว ตึกแถว อาคารพาณิชย์ที่ตั้งอยู่มุมถนนสองสายตัดกัน และมีทางออกสู่ด้านหน้าทั้งสองสายในระยะไม่เกิน 15 เมตร จากมุมถนนทั้งสองสาย หรือตั้งอยู่ริมทางสาธารณะสองสายขนาบอยู่ ทางสายใดสายหนึ่งกว้างไม่น้อยกว่า 10.00 เมตร ทางขนาบกันนั้นห่างกันไม่เกิน 15.00 เมตร และได้ร่นอาคารตามข้อ 72 แล้ว จะไม่มีที่ว่างหรือทางเดินหลังอาคารก็ได้

ข้อ 77 ห้องแถว ตึกแถว และอาคารพาณิชย์ต้องมีช่องหน้าต่างหรือประตูเปิดสู่ภายนอกได้ไม่น้อยกว่า 20 ใน 100 ส่วน ของพื้นที่อาคารทุกชั้น ช่องหน้าต่างหรือประตูเปิดสู่ภายนอก หมายถึง ช่องเปิดของผนังด้านทางสาธารณะหรือด้านที่ห่างที่ดินเอกชนสำหรับอาคารสอง ชั้นลงมาไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร สำหรับสามชั้นขึ้นไปไม่น้อยกว่า 3.00 เมตร

การสร้างอาคารพาณิชย์

อาคารอพาร์ตเมนต์จัดเป็นประเภทอาคารอยู่อาศัยรวม…

สรุปข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องหลักๆ ที่สำคัญดังนี้ครับ

1. กฎกระทรวง ฉบับที่ 55
1.1 ขนาดของห้อง ของอาคารพักอาศัยรวมแต่ละห้องต้องมีขนาดไม่น้อยกว่า 20 ตร.ม.
1.2 ระยะดิ่งจากพื้นถึงพื้นสำหรบอาคารพักอาศัยรวมต้องไม่น้อยกว่า 2.60 เมตร

2. ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร
2.1 สร้างอาคารได้สูงไม่เกิน 2 เท่าของระยะวัดจากด้านหน้าอาคารไปยังถนนฝั่งตรงข้าม
2.2 กรณีถนนสาธารณะด้านหน้าที่ดินมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร จะต้องร่นแนวอาคารจากศูนย์กลางถนนสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 6 เมตร
2.3 อาคารสาธารณะต้องมีระยะร่นด้านหลังที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร และมีที่ว่างรอบอาคารไม่น้อยกว่า 1 เมตร ถ้าสูงเกิน 15 เมตร ต้องเว้นที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร
2.4 ช่องเปิดของอาคาร ชั้น 1 และชั้น 2 ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร และช่องเปิดตั้งแต่ชั้น 3 ขึ้นไป ต้องมีระห่างไม่น้อยกว่า 3 เมตร
2.5 ต้องมีที่พักขยะในสัดส่วน 2.4 ลิตร/ คน/ วัน และมีพื้นที่เก็บสำรองไม่น้อยกว่า 3 วัน
2.6 อาคารขนาดใหญ่ (อาคารที่มีพื้นที่เกิน 2,000 ตร.ม. หรือสูงเกิน 15 เมตร) จะต้องจัดให้มีที่จอดรถยนต์ ในสัดส่วน 1 คันต่อพื้นที่อาคารทุก 120 ตารางเมตร
2.7 อาคารจะต้องมีบันไดหลักกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร และหากมี 2 บันได กว้าง ไม่น้อยกว่า 1.20 ม. ได้ , บันไดหนีไฟกว้างไม่น้อยกว่า 0.90 เมตร ระยะห่างระหว่างบันไดหนีไฟไม่น้อยกว่า 60 เมตร และระยะจากปลายทางเดินที่เป็นปลายตันจนถึงบันไดหนีไฟต้องไม่น้อยกว่า 10 เมตร
บันไดหนีไฟที่เป็นลักษณะบันไดหนีไฟภายนอกอาคาร ให้ทำบันไดหนีไฟถึงแค่ชั้น 2 ได้
2.8 ทางเดินภายในอาคารต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร
2.9 ต้องมีพื้นที่หน้าลิฟท์กว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร
2.10 อาคารสูง (สูงเกิน 23 เมตร) หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ (พื้นที่เกิน 10,000 ตร.ม.)จะปลูกสร้างได้ ต้องมีถนนสาธารณะด้านหน้ากว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ถ้าเขตทางยังกว้างไม่ถึง 18 เมตร พื้นที่อาคารต้องไม่เกิน 30,000 ตร.ม.
2.11 อาคารพักอาศัยรวม ต้องมีที่สัดส่วนที่ว่างบนที่ดินไม่น้อยกว่าร้อยละ 30

3. กฎกระทรวงเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม
3.1 ในกรณีที่เป็นอาคารพักอาศัยรวมตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป จะต้องจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพื่อนำเสนอต่อคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมฯ พิจารณา

https://www.youtube.com/watch?v=R4Wxeqwmq_U